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深圳发布史上最严新政:住宅、公寓限售 企业限买房

    7月31日下午,此前网传的深圳楼市新政正式落地。根据深圳市人民政府办公厅发布的《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)显示,措施主要针对四点:加强法人单位购买住房管理、加强商务公寓销售和运营管理、加强商品住房转让管理、完善差别化住房信贷政策。

    深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺在接受《中国经营报》记者采访时表示,此前多地已经出台过类似的政策,深圳这次新政也在针对近期的楼市“打补丁”。新房限价政策造成市场一二手房“房价倒挂”,出现了一些市场投机行为。因此新政的限售政策就是为了进一步打击短期炒作、投机行为,将房源向真正有居住需求的群体倾斜,这次政策力度还是比较大的。

    在加强商品住房转让管理中,《通知》表示,居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。而在加强法人单位购买住房管理上,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

    美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰对《中国经营报》记者指出,住宅3年限售相对好一些,因为多数都还是自住为主。在限售政策上,二手房交易数量可能会有一定下降,不过价格不一定会下跌。比如在今年入市的新房,拿到产权证一般需要两年时间,加上限售的3年,现在的新房可能得等到5年后才会重新进入市场,会影响到住宅的流动性,住宅的保值性还会有一定的增加。

    住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋在《对〈关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知〉的解读》一文中表示,2017年,深圳产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%,二手房炒作较为明显。近两年,北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策,抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施,有利于抑制短期炒作和非理性购房,防止未来过度抛售可能导致的经济风险;政策仅对新房限售、未追溯已购住房,有利于住房合理流动且富有人性化。

    在加强商务公寓销售和运营管理中,《通知》要求,各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。通知发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

    江少杰表示,公寓限售5年这一政策比住宅限售会有更大的影响,而公寓供应量应该也会出现明显的减少,公寓市场也会变成真正的长租公寓市场,增加租赁产品的供应,也是对“房住不炒”政策的落实。这次新政就是把各种可能投机炒作的路径都堵死,未来深圳楼市应该会有一个比较良性的循环。

    住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王峰指出,商务公寓限售政策的出台,一是有利于抑制投机,堵住社会资金炒作商务公寓;二是确保产业用地供给,发挥商务公寓基本配套作用;三是增加租赁供应,促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施,可能影响开发商参与城市更新的积极性,但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间,具有积极的意义。

    另外,在差别化住房信贷政策中,主要对离婚贷款买房做出了一些限制。《通知》要求,对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

    乐有家研究中心人士表示,为了降低买房首付,“假离婚”一直是不少人钻漏洞买房的方式,也成为投资客常用的买房手段之一。而本次对于离婚差异化的信贷政策执行,则扼杀了违法违规的“假离婚”现象,利好楼市长远健康发展。

附《通知》全文

    为贯彻落实党的十九大精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,规范房地产市场秩序,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,现提出以下措施:

一、加强法人单位购买住房管理

    暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

    通知发布之日起,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。

二、加强商务公寓销售和运营管理

    各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。

    通知发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。

三、加强商品住房转让管理

    居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

    通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房,不在禁止转让之列。

四、完善差别化住房信贷政策

    对购房人离婚2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

    市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度,联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动,严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。进一步加强新建商品住房的销售管理工作,对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘,引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作,并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。